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违约办证 解除合同

作者:任小娟  发布时间:2014-07-21 09:48:21 打印 字号: | |

案情

201077,原告张某一次性向被告缴纳购房款,购买被告某实业有限公司开发的商铺。次日双方签订合同,该合同在交房期限、房产证的办理情况等方面约定:出卖人应当在20121030日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备“该商品房经验收合格”条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用;出卖人应当在商品房交付使用后90日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列123项处理,1、买受人退房,出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,并按已付房价款的 %赔偿买受人损失。2、买受人不退房,出卖人按已付房价款的 %向买受人支付违约金。3、出卖人负责房产证的办理、相关费用依据当地政府规定由买受人承担。201288日,被告向原告送达房屋交付通知单,201295日,被告将该商铺交付原告。201439日,原告通过申通快递向被告邮寄一份解除商品房买卖合同函。当月12日被告签收。现原告要求解除合同返还购房款并赔偿损失。

问题

一、合同能否解除存在两种观点,一种观点认为房屋已经交付,双方权利义务已经履行完毕,不存在解除合同的情形。一种观点认为,虽然双方关于交款交房这方面已经履行完毕,但合同约定被告在一定期限内办理房产证,被告此项义务未履行,存在重大违约,解除合同的条件已成就,原告要求解除同的请求应予支持。二、解除合同后,没有约定违约金,赔偿损失标准如何认定。

分析

关于第一个问题,笔者同意第二种观点,理由如下:原、被告间签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,该合同合法有效,双方均应依约履行。原告已按照合同约定履行了支付购房款的义务,依合同被告应当在商品房交付使用后90日内,将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案,但被告不仅未在合同约定的期限内办理权属登记备案手续,且在截止庭审之日仍未办理,致原告不能如期取得房产证,显属违约。依据双方合同的约定,原告选择要求解除合同,符合合同的约定。同时《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定:当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。另外一方可以解除合同。商品房买卖合同和履行不只是房屋的交付,而且是权属证书的取得。因为不动产权利证书是产权归属的凭证,因此,被告的行为属于根本违约,故原告要求解除合同的请求亦符合法律的规定。对解除合同的处理,《中华人民共和国合同法》第九十七条规定:合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿。依据该法律规定,合同解除后,被告返还购房款,原告应将该商铺返还被告。

关于第二个问题,笔者认为:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。据此可知违约金以当事人在合同的约定为前提,合同未约定违约金,不能请求对方支付违约金。但当事人可根据对方的违约行为给其造成的损失请求赔偿损失。本案中,因合同就不能如期办理产权登记未约定违约金或损失的金额或计算方法。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定:合同没有约定违约金或损失数额难于确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故被告因不能如期办理产权登记给原告造成的损失应按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

本院遂作出判决,解除双方合同,被告返还购房款,原告返还房屋,同时被告依照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算损失赔偿原告。宣判后,原被告均服判息诉。

 

 

    

责任编辑:任小娟